la fabrique de bordeaux Métropole

LaFabrique de Bordeaux Métropole

Démarches

Logements pour tous·tes

Face à la surenchère des prix du foncier et l’augmentation des coûts de construction, La Fab a mené une réflexion stratégique sur la production de logements abordables pour les ménages modestes de la métropole dans le cadre du programme “Habiter, s’épanouir – 50 000 logements accessibles par nature”. Elle s’appuie pour ce faire sur une étude sur les ressources financières et les besoins en logement des ménages sur la métropole, confiée au bureau d’études Adéquation en 2020 et actualisée en 2022.

Celle-ci a fait l’objet d’une restitution prenant la forme de deux livrets. Le premier livret présente les évolutions socio-démographiques de la métropole, des ressources financières des ménages, de leurs attentes et de l’offre existante. On observe une augmentation des ménages de 1 à 2 personnes et une demande de la plupart des ménages de 1 à 2 personnes de logements allant du T1 au T3. Par ailleurs, la hausse des prix sur l’ensemble des secteurs de la métropole continue d’exclure un grand nombre de ménages de l’accession à la propriété. L’écart entre l’accession aidée et le marché reste lui stable, autour de 1 500 euros/m2. Le prix des logements neufs sur le marché a augmenté plus fortement sur les communes périphériques, avec un rééquilibrage par rapport à Bordeaux et les communes de première couronne. La grande diversité des compositions familiales des ménages implique des besoins résidentiels différenciés, et notamment une pièce en plus par rapport aux typologies actuelles. Enfin, la demande globale porte majoritairement sur des logements T2 et T3 à des prix accessibles.

Le deuxième livret fait état des évolutions récentes du marché immobilier résidentiel, tout comme les adaptations nécessaires de la programmation en logement des opérations pilotées par La Fab aux regards des enjeux actuels et à venir. On en retient que les revenus des ménages ont augmenté depuis 2012, mais pas ou peu pour les 3 premiers déciles, ce qui creuse toujours plus les écarts. Les évolutions à moyen et long termes de la population métropolitaine amènent à réfléchir aux typologies à privilégier en accession abordable : des petits logements de 1 à 3 pièces au vu de l’augmentation du nombre de petits ménages sur la métropole, ainsi que des grands logements pour les ménages de 5 personnes et plus, car les plafonds de revenus imposés en accession sociale ne permettent pas de financer une surface suffisante par rapport à leurs besoins.

Lire l’interview de Jérôme Goze et Valérie Jamet par Adéquation

Économie Métropolitaine Ordinaire

En 2021, La Fab a engagé des travaux pour connaitre plus finement les profils et besoins des artisans, PMI/PME dans le cadre du programme « Entreprendre, travailler dans la métropole » et des Appels à Manifestation d’Intérêt « Aménager, Innover, Redessiner et Entreprendre » (AIRE).

Cette étude a été principalement menée par l’enseignante-chercheuse Magali Talandier (laboratoire PACTE / Université Grenoble Alpes) et la consultante Manon Loisel (Partie Prenante) pour mieux connaitre la contribution des activités économiques dites « ordinaires », c’est-à-dire celle qui répondent aux besoins du territoire pour son bon fonctionnement, à l’instar des secteurs de la gestion, des études, de l’évènementiel, etc.

Ce travail a été restitué de manière synthétique en octobre 2021 dans le livret “Reconstituer l’ordinaire métropolitain, un enjeu économique pour le territoire de l’agglomération bordelaise ?”. On retient que ces activités représentent une forte proportion de l’emploi salarié privé sur la métropole, en progression depuis 2009, alors même qu’elles passent inaperçues dans l’espace urbain, tant elle se logent dans les interstices de la ville.

Les réalités de ceux qui sillonnent quotidiennement la métropole pour répondre aux besoins de notre économie ont été illustrées par la consultante Mathilde François (Partie Prenante) dans un second livret “Comment rendre service à ceux qui nous rendent service ?” publié en février 2022. Les vignettes de bande-dessinée donnent à voir la journée-type par 3 travailleurs dans les domaines du BTP, de l’informatique et du nettoyage et les difficultés qu’ils rencontrent.

Autant d’enjeux, relatifs à la mobilité, l’urbanisme et l’immobilier d’entreprise, qui interrogent la puissance publique.

Crédit illustration : Mathilde François

Médiation et projet urbain

Si d’ordinaire l’opinion publique s’accorde sur le besoin de création de logements et d’activités sur le territoire de la métropole, au niveau local, les opérations d’aménagement sont souvent mal acceptées par les riverains. Pourtant, tout projet urbain comporte aujourd’hui des temps de concertation réglementaire, et de plus en plus souvent une médiation au fil de l’eau qui doit servir à prendre en compte les avis et nourrir en continue le projet. On observe donc bien des effets de “perte en ligne” entre la prise en compte des besoins des usagers et les réalisations.

C’est pourquoi La Fab a entamé en 2019 une réflexion sur les pratiques de médiation des projets urbains en France et à l’étranger, en mobilisant des étudiants de Sciences Po Bordeaux et de l’ensapBx. Ce travail a permis de réinterroger les outils de médiation des projets urbains, leur efficacité, leur adaptabilité en fonction des situations urbaines rencontrées, tout en tentant de clarifier ceux qui relèvent de la concertation, de la participation ou bien de la communication.

En 2020, la réflexion se poursuit avec une étude sur les conditions d’opportunité et de faisabilité des budgets participatifs dans les opérations d’aménagement. Celle-ci est confiée à l’urbaniste Pascal Ferran et au sociologue Medhi Hazgui qui observent que le budget participatif ne permet pas le débat démocratique, l’expression des divergences, la recherche d’accords. Pour autant, d’autres dispositifs peuvent réintroduire un espace délibératif dans les processus d’aménagement, y compris sur des questions techniques et financières relatives au projet urbain. C’est le cas des “mini-publics”, ces petits groupes de citoyens profanes tirés au sort pour travailler sur des recommandations de politique publique. En 2023, un premier dispositif est testé sur une opération pilotée par La Fab au Taillan-Médoc avec l’accompagnement de Pascal Ferran et Medhi Hazgui.

A partir de 2023, La Fab est accompagnée par son AMO médiation Repérage Urbain pour structurer sa stratégie de médiation à l’échelle de la société et accompagner les chefs de projet pour mener à bien la médiation de leur projet opérationnel sur le territoire métropolitain.

Economie circulaire

Dans un contexte de raréfaction des ressources, La Fab développe depuis 2017 une démarche intitulée “Refair” autour du réemploi et de la réutilisation des matériaux de construction sur ses périmètres d’intervention. La Fab s’engage ainsi à réduire l’impact environnemental du secteur de la construction et contribue en cela aux engagements pris par Bordeaux Métropole pour la décarbonation de la filière, la réduction des déchets et le soutien de l’Économie Sociale et Solidaire (ESS).

Avec l’appui de son AMO réemploi le collectif CANCAN, La Fab se propose de développer :

  • des chantiers « émetteurs » (bâtiments déconstruits et démolis, constituant des gisements de matériaux), en réalisant systématiquement des inventaires des ressources disponibles : en 2023, plus de 56 tonnes de matériaux ont déjà été collectés sur 9 chantiers en 4 ans ;
  • des projets « récepteurs » (projets immobiliers neufs ou réhabilités intégrant des matériaux de réemploi) : en 2023, 13 projets ont été identifiés à différents stades d’avancement (conception, travaux) pour intégrer des matériaux de réemploi. Pour y arriver, tous les projets soumis à consultation doivent consacrer 5% du coût des travaux à la fourniture et pose de matériaux de réemploi – hors VRD et espaces extérieurs.

Afin de soutenir cette démarche circulaire à l’échelle de ses projets, La Fab a développé deux outils opérationnels :

  1. une plateforme numérique (refair-bm.fr), répertoriant les différents matériaux identifiés sur les sites de démolition de la Fab et permettant aux différents acteurs de manifester leur intérêt pour des matériaux et de se positionner pour leur réemploi sur d’autres sites de projets ;
  2. une plateforme physique, la Base du Réemploi, qui accueille à partir de novembre 2023 des activités de stockage, reconditionnement, vente de matériaux de réemploi, mais aussi des actions de formation professionnelle et de sensibilisation du grand public. Située au sein de l’opération d’aménagement Mérignac Soleil, elle prend place dans un ancien magasin de literie, réhabilité à l’aide de matériaux de réemploi à hauteur de 22,5% du coût des travaux. Elle héberge de manière pérenne deux associations spécialisées dans le réemploi : Solibat et FLIP, composée de R-USE, Atelier CNC et l’Officine du Réemploi.
    En cela, la Base du Réemploi devient un lieu vitrine des expertises locales, contribuant au développement à terme d’une filière du réemploi à l’échelle métropolitaine.

Consulter le site Refair

En parallèle, La Fab mène une réflexion similaire sur le réemploi des matériaux et des terres dans les projets et travaux d’espaces publics.

Évaluation des impacts et valorisation des performances environnementales

Face au poids du secteur du bâtiment dans les consommations énergétiques annuelles françaises et dans les émissions de gaz à effet de serre (GES), La Fab a souhaité développer un outil capable d’objectiver la performance, la durabilité, la qualité environnementale et les choix des maîtrises d’ouvrages dans les étapes de prise de décision opérationnelle par des indicateurs environnementaux calculés eu égard aux informations de conception des projets.

La Fab s’associe dès 2016 à l’Institut national pour la Transition Énergétique Nobatek/INEF4 pour adapter l’outil Nest, déjà existant à l’échelle du bâti, à l’échelle d’une opération d’aménagement. FabNest est né du développement de 25 nouveaux indicateurs d’évaluation des performances énergétiques, environnementales et urbanistiques spécifiques aux opérations de l’aménageur. Testé à plusieurs reprises, l’outil a démontré son efficacité en tant qu’aide à la décision, dès le choix de la maitrise d’ouvrage et tout au long des étapes opérationnelles.

Forte de cette première collaboration, La Fab fait de nouveau appel aux équipes de Nobatek/INEF4 et ses partenaires pour développer et tester à partir de 2022 de nouveaux outils adaptés à ses opérations afin d’évaluer :

  • la qualité de l’air extérieur avec le Laboratoire SAM (Université de Liège) et TerraNIS ;
  • la mise en œuvre de Solutions Fondées sur la Nature (SFN) avec NEPSEN Transition et l’Atelier Colin Poli Paysages;
  • et l’atténuation du phénomène d’Ilot de Chaleur Urbain (ICU).

Cette démarche permet d’appréhender le projet dans sa globalité compte tenu des grands enjeux de notre époque tels que le changement climatique, l’économie et la gestion des ressources, tout en maximisant le bien-être des futurs usagers.

Accompagnement aux changements de pratiques de mobilité

Une prise de conscience de la nécessaire transformation de nos modes de déplacement s’impose petit à petit parmi les décideurs publics et les différents acteurs de la fabrique de la ville. Certains contextes urbains, en particulier les grands centres urbains, connaissent des mutations rapides en matière de pratiques modales, au détriment de la voiture individuelle et au profit du vélo et de la marche notamment. Cependant, dans les territoires périurbains, le niveau de dépendance à la voiture est encore tel que peu de changements sont à l’œuvre, ni même envisageables à court terme.

En tant qu’aménageur engagé dans la transition énergétique et écologique du territoire métropolitain, La Fab est concernée par la réduction de l’usage individuel de la voiture et à terme la réduction du nombre de voiture par ménage à deux titres : son souci de bâtir des environnements apaisés pour les futurs habitants des quartiers qu’elle aménage (1) et l’enjeu de la gestion du foncier, directement impactée par les besoins en stationnement des futurs habitants et usagers (2).

Comment faire en sorte que les changements de pratiques modales s’opèrent ? Quels freins existent vis-à-vis de cette démarche et quels leviers sont à imaginer pour les dépasser ? Pour répondre à ces questions, La Fab mène depuis 2019 une réflexion à plusieurs niveaux visant à :

  • développer des propositions de stationnement mutualisés, avec l’expertise de Transitec et de Satis ;
  • développer le recours aux modes actifs et aux transports en commun en lien avec les changements de modes de vie, avec l’appui de la SCET ;
  • accompagner à la démotorisation avec l’aide du cabinet Auxilia.

Urbanisme féministe

La fabrique urbaine a longtemps ignoré la question du genre. La ville s’est construite en fonction des besoins et pratiques d’une figure « universelle » du citadin. Depuis quelques temps, les inégalités d’accès à et la diversité des pratiques de la ville ont fait leur entrée dans les réflexions des professionnels de l’urbain et des chercheurs en sciences sociales. La prise de conscience a souvent été le fait d’associations de femmes qui mettent d’abord en évidence la question de la sécurité en repérant et en dessinant les cartes de la « ville interdite ». Après la mobilité, les équipements scolaires et notamment les cours d’école, une attention est portée aux espaces publics.

En 2023, La Fab initie un projet collectif avec des étudiant·es en sciences politiques (Sciences Po Bordeaux) et en architecture (ensapBx) qui portera sur le recensement des expériences européennes d’approche intégrée de production de la ville, une ébauche des linéaments de ce que pourrait être un urbanisme féministe et des propositions concrètes sur des espaces publics d’opérations pilotées par La Fab.

En parallèle, La Fab participera activement au cycle d’études « Femmes et villes » du Club Ville Aménagement, notamment en alimentant le groupe de travail de la revue de littérature réalisée par les étudiant·es, qui donnera lieu à une restitution lors des prochains Entretiens de l’aménagement organisés à l’été 2025. Par ailleurs, les salarié·es de La Fab seront sensibilisé·es et formé·es aux questions de genre dans la programmation et la conception des espaces par le bureau d’étude spécialisé, Genre et Ville.

Photographie et aménagement

La rencontre entre les regards des photographes et des professionnels qui conçoivent la ville est importante dans le processus d’aménagement. Depuis 2016, La Fab confie à des photographes deux types de commandes : des suivis de chantier et des « cartes blanches ». Les suivis de chantier relèvent d’un engagement au long cours durant lequel les photographes mandatés produisent un reportage documentaire des projets immobiliers en travaux au sein d’opérations d’aménagement pilotées par La Fab. Pour ce qui est des cartes blanches, les photographes découvrent un territoire et conçoivent des séries d’une dizaine d’images qu’ils peuvent accompagner de textes.

Ces travaux photographiques contribuent :

  • En amont : à nourrir le projet urbain. Dans le cadre de cartes blanches, les photographes font un pas de côté par rapport au périmètre d’étude de La Fab, suscitent des échanges avec ceux qu’ils rencontrent, confrontent plusieurs points de vue sur un même territoire. L’aménageur découvre alors des présences et des traces comme autant de signaux faibles et d’échantillons d’un « envers du décor » qui améliorent sa compréhension des besoins.
  • Pendant : à mettre en débat le projet. La photographie joue un rôle central dans la circulation des informations. Les images alimentent la mise en place de concertations réglementaires et l’animation de médiations tout au long des projets urbains pilotés par La Fab, en tant que support des rencontres et des ateliers menés avec les habitants, les riverains et les usagers des territoires en transformation.
  • En aval : à construire le récit métropolitain. Les images de chantier permettent de relever les avancées concrètes ; elles rythment les réunions entre équipes, rendent compte du travail en cours aux élus et communiquent à mesure de l’avancée des projets.

A l’occasion de son 10ème anniversaire, La Fab a dévoilé pour la première fois au grand public une sélection de 200 images extraites de son fonds photographique, constitué au fil des réflexions, des concertations, des projets et des chantiers menés sur la métropole bordelaise. L’exposition “Habiter – 10 ans de photographie”, réalisée du 1er décembre 2022 au 31 janvier 2023 à La Fabrique Pola à Bordeaux, sur l’esplanade du Rocher de Palmer à Cenon et dans le parc du vivier à Mérignac, a permis à redécouvrir une métropole en constante transformation face aux défis sociaux, économiques et environnementaux.

Crédits photos : Sandrine Iratçabal – janvier 2023

Consulter les travaux photos

Habitabilité et qualité des logements

En mars 2022, le Ministère de la Culture et le Ministère du Logement reconnaissaient la qualité des logements du programme “Habiter, s’épanouir – 50 000 logements accessibles par nature” pilotés par La Fab, en labellisant 5 projets réalisés ou en cours de réalisation dans le cadre de l’appel à manifestation d’intérêt “Engagés pour la qualité du logement de demain” :

  1. Opération Bassens Escale verte – Cité de la gare livrée en 2017 – Le Col / Aldebert Verdier Architectes
  2. Opération Bordeaux – Résidence du lac livrée en 2019 – Eiffage Immobiliser / Axanis / Bruno Rollet Architecte / DND architectes
  3. Concession d’aménagement Le Bouscat – Libération Centre-ville – Véalis / Bouygues Immobilier / Agence d’architecture Leibar & Seigneurin
  4. Opération “Les chemins d’Alice” sur la ZAC du Haillan Cœur de ville – Réalités / Aquitanis / Axanis / Sophie Delhay Architecte
  5. Opération “Les sources” sur la concession d’aménagement Mérignac – Soleil – Nhood / Bourbouze & Graindorge

Cette labellisation permet à La Fab d’obtenir des financements pour mener une recherche à partir de 2023 sur la qualité d’usage, urbaine et architecturale des logements.

La Fab s’est alors rapprochée du laboratoire Profession Architecture Ville et Environnement (PAVE) de l’ensapBx pour apporter un éclairage sur le rapport entre les résultats et les objectifs de projets en matière d’habitabilité au regard des intentions précisées dans les cahiers des charges et par les architectes et maîtres d’ouvrage. Cette recherche se basera sur les 3 projets réalisés et labellisés à ce jour, ainsi que sur une méthodologie alliant observation in situ, questionnaire et entretiens semi-directifs auprès des habitants et des acteurs du projet. Les résultats de la recherche devraient permettre de rapprocher les choix architecturaux et urbains des objectifs d’habitabilité de La Fab, notamment en matière de mixité sociale, de confort, de rapport à l’environnement et d’évolutivité dans des projets de logement.